Het huurrecht voor woonruimte is zeer complex. Het bevat veel wettelijke regelingen met zogenaamd ‘dwingend recht’. Dit betekent dat als in het huurcontract niet de wet wordt gevolgd de huurder overeenkomst mag negeren en een beroep kan doen op de huurwet. Als Rotterdamse verhuurder bent u dan in de aap gelogeerd want wat u bent overeengekomen met de huurder houdt geen stand voor de wet.

Omdat de wetgever vindt dat de huurder ten opzichte van de verhuurder een zwakkere positie heeft, krijgt deze extra wettelijke bescherming. Vooral wat betreft de beëindiging van de huurovereenkomst en de hoogte van de huurprijs. Voor u als verhuurder zeer belangrijke zaken. Het is van groot belang dat uw huurcontracten correct en volledig worden opgesteld, een kleine fout kan grote financiële gevolgen hebben.

Rental Rotterdam™ heeft jarenlange ervaring op de Rotterdamse verhuurmarkt en goede kennis van de Rotterdamwet, waardoor een huisvestingsvergunning (HVV) vereist wordt in bepaalde delen van de stad. Ook zijn wij op de hoogte van de specifieke Rotterdamse vereisten omtrent kamerverhuur. Laat ons uw huurcontract opstellen en profiteer van een onbezorgde verhuur van uw appartement!

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk een tijdelijk huurcontract aan te gaan met een huurder voor een periode van maximaal 2 jaar. Gedurende deze periode ontstaat geen huurbescherming. Mocht u tijdelijk uw appartement willen verhuren dan kunnen wij u adviseren over deze mogelijkheid.

Het zogenaamde puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van uw verhuurappartement. Dit systeem geldt echter niet voor huurwoningen met een maandhuur boven de € 720,42 (2019). Boven deze huurgrens valt de verhuurwoning in de vrije sector en mag u zelf bepalen hoeveel huur u vraagt. Bij een puntentelling, die u zelf kunt uitvoeren op de website van de Huurcommissie, wordt uw beleggingspand gecheckt op een aantal punten. Opgeteld leveren deze punten een maximale huurprijs op. Anders gezegd geeft het puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd, de kwaliteit van uw verhuurappartement weer.

Cruciale onderdelen van de verhuurappartement, waaronder de oppervlakte van het appartement, de WOZ-waarde, het energielabel, de staat van de keuken en de eventueel aanwezige apparatuur en de staat van de badkamer (onder andere de vierkante meters betegeling) en de eventueel aanwezige apparatuur. Al deze onderdelen krijgen punten. Huurders die menen dat zij een te hoge sociale huur betalen mogen deze betwisten bij hun verhuurder. Wil de verhuurder niet meewerken dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie.

De puntentelling geldt, zoals gezegd, niet voor appartementen in de vrije sector. Daar bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs. Het is dus voor een verhuurder van groot belang om te weten of je een sociale huurwoning verhuurt of een vrije-sector huurwoning. Rental Rotterdam™ adviseert u graag over de maximale huurwaarde van uw verhuurwoning. Daarnaast kunnen wij u reeds voor de aankoop van een beleggingspand vertellen wat uw mogelijke huurrendement zal zijn en kunnen wij u helpen door slimme aanpassingen de huurprijs van uw sociale huurwoning te verhogen.

In bepaalde wijken van Rotterdam past de Gemeente huurderscreening toe. Om de leefbaarheid en veiligheid in deze straten te verhogen zijn er bijzondere maatregelen genomen, deze regels zijn opgenomen in de zogenaamde Rotterdamwet. Dat zou moeten leiden tot een aantrekkelijker woonklimaat. De regels voor het huren van een sociale huurwoning (zowel woonhuizen, appartementen, flats en kamerverhuur), huurwoningen in de vrije sector vallen er niet onder.

In de aangewezen Rotterdamwet wijken hebben een nieuwe bewoners vooraf toestemming nodig van de Burgemeester. Voordat de huurovereenkomst kan worden getekend onderzoekt de Gemeente of de betreffende persoon in het verleden overlast heeft veroorzaakt. In dat geval weigert de Burgemeester een huisvestingsvergunning af te geven en kan de persoon er niet gaan wonen.

Het is daarom voor verhuurders van belang van tevoren zekerheid te krijgen omtrent de status van kandidaat-huurders. Maken kandidaten een grote kans te worden geweigerd door de Gemeente, dan verdient het aanbeveling een andere huurder te selecteren. Dat bespaart veel tijd, moeite en geld. Het soort huurders dat wordt geweerd door de Rotterdamwet is überhaupt niet het type huurder wat je in een huurappartement wilt plaatsen.

Verder is het voor verhuurders van belang te weten dat de procedure voor het afgeven van een al dan niet positieve of negatieve woonverklaring tot wel 2 maanden in beslag kan nemen. De Gemeente heeft een achterstand en doet er in sommige gevallen lang over om tot een oordeel te komen. Tot het ogenblik dat er een positieve verklaring is mag u de huurder niet in het appartement laten. De Rotterdamwet kan daarmee zorgen voor leegstand en derving van huurinkomsten. Rental Rotterdam™ adviseert u graag hoe u het ‘Rotterdamwet risico’ zo veel mogelijk kunt beperken.

Een probleemhuurder is de nachtmerrie van elke verhuurder. Bescherm uzelf als verhuurder met goede screening en selectie tegen fraude, achterstallige huur en illegale praktijken (denk onder andere aan Opiumwet problematiek). Het voorkomen van probleemhuurders is beter dan het genezen ervan.

Doordat het huurrecht meestal de kant van de huurder kiest, ook al houdt deze zich niet aan zijn huurverplichtingen, kost het maanden om een niet betalende huurder uit te zetten. Als de huurder een dag voor de zitting bij de Kantonrechter alsnog een deel van de achterstallige huur betaalt zal hij van de rechter vaak respijt krijgen. Probleemhuurders richten bovendien vaak schade aan uw huurwoning aan die u niet op hen kunt verhalen en zorgen ook nog eens voor overlast in de buurt.

Voldoe aan uw zorgplicht als verhurende partij maar blijf ook binnen de kaders van de wet. Het is verboden te discrimineren op basis van etniciteit, seksuele geaardheid en geslacht. Ook dient u rekening te houden met de privacy van de kandidaat huurder.

Kortom: pas strenge screening en selectie toe, zo beperkt u uw verhuurrisico’s. Rental Rotterdam™ is gespecialiseerd in huurderselectie zoekt voor u de beste kandidaat voor uw verhuurwoning.

Huurders zijn in Nederland goed beschermd. Dat maakt het moeilijk om een woning tijdelijk te verhuren, er ontstaat immers huurbescherming waardoor de huurder alleen uit eigen beweging hoeft te vertrekken. Met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft een huurder volledige huurbescherming. Vanaf 1 juli 2016 is het, door de Wet Doorstroming Huurmarkt, echter mogelijk de huurbescherming te omzeilen met een tijdelijk huurcontract. Je kunt er als verhuurder voor kiezen een huurcontract voor bepaalde tijd op te stellen.

Ook al is het huurcontract voor bepaalde tijd, er staat er een einddatum in het contract. Nog steeds dien je als verhuurder bij de huurder de huur schriftelijk aan te zeggen. In de aanzegging, die vanaf 3 maanden tot minimaal 1 maand voor de einddatum dient te geschieden, herinner je de huurder eraan dat de huur per einddatum wordt beëindigd. Zet deze datum daarom met een dikke stift in je agenda. Zeg je niet aan en verstrijkt de einddatum, dan is er toch huurbescherming ontstaan en mag de huurder blijven zolang hij wil.

De tijdelijke huurovereenkomst biedt de verhuurder niet alleen voordelen: de huurder kan binnen de bepaalde huurperiode wel tussentijds opzeggen, de verhuurder niet. Bij zelfstandige woonruimte mag het huurcontract een bepaalde periode van maximaal 2 jaar bevatten, bij onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) maximaal 5 jaar. Het is dus niet mogelijk een periode langer dan 2 jaar (zelfstandige woonruimte), respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte) overeen te komen. In dat geval ontstaat per direct huurbescherming.

Kortom: een tijdelijk huurcontract, mits wettelijk correct vorm gegeven, biedt een verhuurder de kans om een appartement te verhuren zonder dat er huurbescherming ontstaat voor de huurder. Rental Rotterdam™ adviseert u graag hoe u deze contractvorm succesvol kunt implementeren in uw verhuurstrategie.